Tout comprendre sur le droit de préemption de la mairie lors d’un achat immobilier

Lorsque vous vous apprêtez à acquérir un bien immobilier, il est essentiel de bien comprendre les différents droits de préemption qui peuvent s’appliquer. Le droit de préemption est un concept juridique qui confère à certaines entités, comme les communes, la possibilité de se porter acquéreur d’un bien en priorité sur tout autre acheteur potentiel. Cela peut avoir un impact significatif sur votre projet d’achat, c’est pourquoi il est important de vous renseigner en amont. Dans cet article, nous allons explorer en détail le fonctionnement du droit de préemption urbain (DPU), ses modalités d’application, les biens concernés, ainsi que les différentes situations dans lesquelles la mairie peut l’exercer.

Qu’est-ce que le droit de préemption urbain (DPU) ?

Le droit de préemption urbain (DPU) est un outil juridique qui permet à une commune de se porter acquéreur en priorité d’un bien immobilier mis en vente sur son territoire. Vous pouvez visiter ce site pour trouver une agence immobilière dans le 16e arrondissement de Paris. Cette prérogative s’inscrit dans une logique d’intérêt général, visant à favoriser l’aménagement et le développement urbain de la ville.

Lorsqu’un bien est mis en vente dans une zone couverte par le DPU, le vendeur a l’obligation d’en informer la mairie via une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). La commune dispose alors d’un délai de deux mois pour faire valoir son droit de préemption et se porter acquéreur du bien, aux mêmes conditions que celles proposées à l’acheteur initial.

Les zones couvertes par le droit de préemption urbain

Le DPU s’applique dans les zones urbaines et les zones à urbaniser situées sur tout ou partie d’un territoire couvert par :

• Un plan local d’urbanisme (PLU)
• Un plan d’occupation des sols (POS)
• Un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)

Ces zones doivent avoir été délimitées par une délibération du conseil municipal.

Les motifs d’exercice du droit de préemption urbain

La commune peut exercer son droit de préemption urbain pour diverses raisons d’intérêt général, telles que :

• La réalisation d’opérations d’aménagement urbain
• La construction de logements sociaux
• La lutte contre l’insalubrité et le renouvellement urbain
• La préservation du patrimoine et des activités commerciales de proximité

L’objectif est de permettre à la municipalité de maîtriser le foncier et de mettre en œuvre sa politique d’aménagement du territoire.

Le fonctionnement du droit de préemption urbain

Lorsqu’un bien immobilier est mis en vente dans une zone couverte par le DPU, le notaire en charge de la transaction a l’obligation d’en informer la mairie via une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Ce document doit contenir les modalités de la vente et le prix proposé.

Le délai de réponse de la mairie

À réception de la DIA, la commune dispose d’un délai de deux mois pour faire part de sa décision. Pendant cette période, elle peut :

• Exercer son droit de préemption et se porter acquéreur du bien aux conditions indiquées dans la DIA.
• Renoncer à son droit de préemption, auquel cas la vente peut se poursuivre normalement avec l’acheteur initial.
• Demander des informations complémentaires ou organiser une visite du bien, ce qui a pour effet de suspendre le délai de réponse.

Les modalités d’acquisition en cas de préemption

Lorsque la mairie décide d’exercer son droit de préemption, deux cas de figure peuvent se présenter :

1. Acquisition au prix indiqué dans la DIA : La vente se réalise dans les 3 mois suivant l’acceptation de la préemption, aux conditions initialement prévues.
2. Acquisition à un prix inférieur : La mairie peut faire une offre d’achat à un prix inférieur au vendeur, qui dispose alors de 2 mois pour :

• Accepter le nouveau prix proposé
• Maintenir son prix initial
• Renoncer à la vente

En cas de désaccord sur le prix, c’est le juge de l’expropriation qui fixe le montant définitif de la transaction.

Autres types de droits de préemption

Outre le droit de préemption urbain, il existe d’autres droits de préemption pouvant s’appliquer lors d’une vente immobilière :

Le droit de préemption des locataires

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un bien qu’il a mis en location, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Celui-ci lui permet de se porter acquéreur en priorité, aux mêmes conditions que celles proposées à l’acheteur initial.

Ce droit de préemption s’applique dans trois cas de figure :

1. En fin de bail, lorsque le propriétaire donne congé au locataire pour vendre le bien.
2. En cas de subdivision de l’immeuble en copropriété, lors de la première vente d’un lot.
3. En cas de vente à la découpe d’un immeuble de plus de 5 logements.

Le droit de préemption des collectivités publiques

Certaines collectivités publiques, comme les départements ou les zones d’aménagement différé (ZAD), peuvent également exercer un droit de préemption sur des biens immobiliers situés dans des périmètres spécifiques :

• Espaces naturels sensibles : Le département peut préempter pour protéger la biodiversité et les paysages.
• Zones d’aménagement différé (ZAD) : La collectivité peut préempter pendant 6 ans pour réaliser des projets d’intérêt public (établissements, infrastructures, etc.).

Le droit de préemption commercial

Les communes peuvent aussi instaurer un droit de préemption commercial sur les fonds de commerce, baux commerciaux et fonds artisanaux situés dans des périmètres de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.

Quelles sont les exceptions au droit de préemption ?

Bien que le droit de préemption soit un principe légal, il existe certaines exceptions où la mairie ne peut pas l’exercer :

• Les successions : Le transfert d’un bien dans le cadre d’une succession n’est pas soumis au droit de préemption.
• Les contrats de vente d’immeubles à construire : Ces contrats sont également exemptés du droit de préemption.
• Les donations entre proches (jusqu’au 6e degré de parenté) : Les donations entre personnes liées par un lien familial ou officiel (mariage, PACS) ne sont pas concernées par le droit de préemption.

Comment se protéger en tant qu’acheteur ?

En tant qu’acheteur, il est important de vous renseigner en amont sur l’existence éventuelle d’un droit de préemption sur le bien que vous souhaitez acquérir. Plusieurs possibilités s’offrent à vous :

Consulter les documents d’urbanisme de la commune

Vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie pour savoir si le bien se situe dans une zone couverte par le DPU. Les documents d’urbanisme (PLU, POS, PSMV) vous renseigneront sur les zones concernées.

Vérifier la présence d’un droit de préemption avec le notaire

Lors de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente, votre notaire sera chargé de s’assurer de l’existence éventuelle d’un droit de préemption et de vous en informer.

Inclure une clause suspensive dans l’avant-contrat

Vous pouvez également prévoir une clause suspensive dans le compromis de vente ou la promesse de vente, stipulant que la vente est conditionnée à l’absence de droit de préemption de la part de la mairie.

Le droit de rétrocession en cas de préemption

Lorsque la mairie exerce son droit de préemption, elle doit motiver son acquisition et indiquer l’usage qu’elle envisage pour le bien. Si elle ne respecte pas ses engagements, l’ancien propriétaire peut alors exercer un droit de rétrocession.

Ce droit lui permet de racheter le bien à la mairie, au prix fixé par le juge de l’expropriation en cas de désaccord sur le montant. L’ancien propriétaire bénéficie alors d’un délai de 2 mois pour accepter ou refuser l’offre de rachat.

Conclusion

Le droit de préemption urbain est un outil juridique complexe, mais essentiel à comprendre lors d’un projet d’achat immobilier. Qu’il s’agisse du DPU, du droit de préemption des locataires ou des collectivités publiques, il est crucial de bien s’informer en amont pour anticiper les éventuelles complications et sécuriser votre transaction.

En vous renseignant auprès de votre notaire et en vérifiant la situation du bien, vous pourrez ainsi mieux vous protéger et mener à bien votre projet d’acquisition dans les meilleures conditions.